השקעת נדל”ן בחו”ל הפכה לטרנד חם בתקופה האחרונה ע”י המשקיע הישראלי. בשנה בה מחירי הנדל”ן שברו שיאים חדשים בישראל. משקיעים גילו שהמחירים בחו”ל, כולל מדינות וערים נחשקות, זולות במידה ניכרת לעומת אילו בערים מרכזיות בישראל. היות והשקעה בנכס נתפסת ע”י רבים כפחות מסוכנת מהשקעות אחרות, רבים נוהרים להשקיע בחו”ל. אולם, ישנן מלכודות שצריך להיות מודעים להן, בעיקר כשמדובר בהשקעת נדל”ן בחו”ל.
צריך לזכור שבראש ובראשונה, ישנן שאלות פתוחות אשר עלינו לפתור טרם ההחלטה היכן להשקיע.. ככל שתעשו זאת מוקדם יותר תמזערו את הסיכונים. כך למשל רצוי לתכנן את התקציב, את תנאי ודרכי המשכנתא בארץ או בחו”ל, לבצע סקר שוק ואיתור מיקום, לבחון תשואה צפויה, וכמובן לרכוש ידע מקיף בדבר חוקי ונהלי המיסוי במדינת היעד. העדר תכנון מוקדם עלול לעלות לכם ביוקר, ולכן מומלץ להסתייע באיש מקצוע כגון יועץ או רואה חשבון לענייני מיסוי בחו”ל ומומחה נדל”ן מקומי.
לאחר שאיתרתם את מקורות גיוס ההון, דאגתם לליווי מקצועי בחו”ל, גיבשתם לעצמכם יעד, הגיע הרגע לבחון את העלויות: בדגש על תשלומי מיסים ועלויות “בלתי צפויות” – הן בתהליך הרכישה והן על הרווחים הצפויים. עלויות השקעה בנכס הינן רבות ואינן מסתכמות ברכישה בלבד, הן מלוות אותנו גם בניהול ובשעת מכירת הנכס המשפיעים באופן ישיר על התשואה הכוללת שלכם. לדוגמא חלק מהעלויות הכרוכות ברכישת דירה בחו”ל ומכירה של נכס – מס בולים, דמי שינוע, עמלות חיפוש, ארנונה וכד’. במקרה של מכירה תאלצו לשלם שכר טרחת סוכן, עו”ד, עלויות בירוקרטיות ועוד. זאת בנוסף לתשלום מיסים עיקריים אותם כדאי מאד לקחת בחשבון.
אז למה לשים לב?
אמנת מס – באופן עקרוני, נדל”ן להשקעה בחו”ל המבוצע ע”י ישראלי, חייב במס כולל על רווחי הון. כאשר חבות המס של משקיעים ישראליים היא מול המדינה בה מתבצעת ההשקעה, וגם מול מדינת ישראל. חשוב להבין, שברוב המקרים לא תשלמו כפל מס, מפני שאמנת המס המשותפת מיועדת למנוע תשלום של כפל מס, בכך, שמשקיעים המשלמים מס על השקעה במדינה אחרת, יקבלו זיכוי בהתאם על תשלומי המס שלהם בישראל. הדבר מונע מאיתנו לשלם כפל מס בעסקת נדל”ן מול אותן מדינות. לכן, כדאי לבדוק, האם לישראל ולאותה מדינת יעד, אמנת מס משותפת לפני ההחלטה היכן להשקיע. חשוב לזכור שמדיניות המס ברחבי מדינות אירופה ובארה”ב, שונה ממדינה לרעותה. בקישור זה, ניתן למצוא את רשימת המדינות עימן חתומה ישראל על האמנה למניעת כפל מס.
מס רכישה – מס רכישה הינו מס נדל”ני שחל ברוב מדינות העולם. גובה מס הרכישה שונה ממדינה למדינה ואף לעיתים באזורים שונים באותה מדינה. לדוגמא- ביוון מונהג מס רכישה בגובה 3.09% משווי הנכס, זה מוערך ונקבע על פי הרשויות ביוון, ולא כפי שהוסכם בעסקת הרכישה עצמה. דהיינו, לא כפי ששילמנו בפועל על הנכס. ארה”ב אינה גובה מס רכישה, אולם, תדרשו לשלם שורה של מיסים כמו- מס פדרלי, מס מדינתי שגובהו שונה בין המדינות. בספרד לעומת זאת, בברצלונה תשלמו מס רכישה בשיעור של ,10% לעומת מדריד בה גובה מס הרכישה הוא 7%.
תשלומי המיסוי בארץ – בפני משקיעים פרטיים עומדים שני מסלולים לתשלום המיסוי. להדגיש, המסלולים אינם קבועים ומשקיע רשאי לעבור ממסלול אחד למשנהו בתום שנה.
מסלול א’ – מזוהה כמסלול המס הקונבנציונלי, באופציה זו, תשלמו בשיעור המס השולי, על מלוא ההכנסות מדמי שכירות, בניכוי כל ההוצאות הלוגיסטיות הנלוות להן, כגון – פחת , אחזקה דמי ניהול ועוד. ע”מ למנוע כפל מס, יוענק למשקיע זיכוי בגין המיסים ששילם במדינה הזרה על הכנסותיו מהון שהניב מהשכרת הנכס. הזיכוי ממס יכול להגיע עד לתקרת גובה המס החל בישראל על רווחי הון מהשכרת הנכס.
מסלול ב’ – מכונה “מסלול ה- 15%”, גובה המיסוי קבוע ועומד על 15% מסך רווחי הון המניב משכירות בחו”ל. להבדיל ממסלול המיסוי הקונבנציונלי, במסלול מיסוי זה, גובה שיעור המס הוא קבוע מסך כלל ההכנסות, ולא מתאפשר לנכות מהתשלום הוצאות כלשהן או לקזז עלויות מס. מסלול זה מתאים לרוב לבעלי מס שולי גבוה.