ישראל היא מדינה קטנה, בסך הכל כ-20,000 קמ”ר. במקביל האוכלוסייה גדלה בקצב מהיר מאוד, המהיר ביותר מבין כל המדינות המפותחות. התוצאה: ביקוש הולך וגדל לקרקעות על-מנת שאפשר יהיה לבנות עליהן בנייני מגורים, מרכזי מסחר, בנייני משרדים וכו’, אבל היצע מוגבל. כתוצאה מכך קרקע היא משאב יקר ערך, ומי שמשקיע בחוכמה עשוי לזכות ברווח גבוה במיוחד.
קרקע חקלאית למכירה בצפון היא השקעה כזו. הכוונה כמובן היא לקרקע שכרגע הייעוד שלה הוא חקלאות אבל בעתיד היא תוסב למטרות אחרות, וכשזה יקרה, השווי שלה יזנק. בהתאם פוטנציאל התשואה גבוה, אבל ישנו גם סיכון לא מבוטל והוא שהקרקע תישאר חקלאית ולכן הערך שלה לא יעלה. איך לחפש נכון קרקעות חקלאיות למכירה בצפון? הנה 4 דברים שחובה לבחון ביסודיות:
1. מיקום
בכל עסקת נדל”ן המפתח העיקרי להצלחה הוא לוקיישן. כשהמטרה היא רכישת קרקע לחקלאות שתעבור שינוי ייעוד, המיקום מקבל חשיבות רבה עוד יותר. הכלל הבסיסי: ככל שיש בסביבה יותר קרקעות שהיו בעבר חקלאיות וכיום משמשות למטרות מגורים, מסחר, תעשייה או משרדים, כך גדל הסיכוי שגם הקרקע שאתם שוקלים לרכוש תשנה ייעוד ואתם תזכו לרווח גבוה.
2. הגדרת השטח בתמ”א 35
כולנו מכירים את תמ”א 38 שמעניקה גם היא הזדמנויות נדל”ניות, אבל יש כמובן עוד תוכניות מתאר ארציות. אחת החשובות שבהן היא תמ”א 35 – התוכנית שעליה מבוססת מדיניות התכנון ופריסת הישובים השונים בארץ. תוכנית זו אושרה בנובמבר 2005 ומגדירה איזה מרקם יאפיין כל אזור: עירוני, כפרי, שמור או חופי. כך למשל “מרקם שמור ארצי” נועד להבטיח מרחבים משמעותיים של שטחים פתוחים ומן הסתם באזור כזה הסיכוי שהקרקע תקבל אישור להסבה לבנייה נמוך מאוד.
3. זכות מוכר הקרקע
קרקעות חקלאיות מוצעות למכירה לרוב על-ידי חברות שזוהי המומחיות שלהן. בהתאם כדאי מאוד לברר פרטים גם לגבי החברה ומידת האמינות שלה. אפשר למשל לברר האם היא כבר שיווקה קרקע חקלאית שעברה הפשרה והשימוש בה השתנה. גם היקף הניסיון באופן כללי מהווה אינדיקציה טובה לגבי רצינות החברה והאפשרות לסמוך עליה.
4. טווח ההשקעה
דגש חשוב באופן כללי לגבי השקעות בנדל”ן, ובעצם כל השקעה, הוא ציפיות ריאליות. ראשית, חשוב לזכור שבכל השקעה טמון סיכון (אין הזדמנות להרוויח בלי שיהיה גם סיכוי להפסיד). שנית, רמת הסיכון בהשקעה בקרקעות חקלאיות, גם אם כל האינדיקציות והבדיקות מצביעות על הפשרה, יחסית גבוהה.
בנוסף, ככל שהשטח נמצא בהליכים מתקדמים יותר לקראת שינוי הייעוד, כך תוכלו לממש את ההשקעה תוך זמן קצר יותר, אבל ערך הקרקע כבר משקף את ההתקדמות ולכן פוטנציאל התשואה נמוך יותר. מסיבה זו חשוב למצוא קרקע חקלאית בצפון למכירה שמתאימה גם למידת המוכנות שלכם להסתכן וגם לטווח הזמן שבו תרצו לממש את ההשקעה.